【26】如何賣農地(農地規劃)？

一、農地常見的規劃

1.百坪小農園

一個農牧用地的地號上，以持分的方法規劃出平均100坪一個單位，上面再吊掛擺放著貨櫃屋，宛若左右有鄰的小型社區，輕鬆享受著休閒渡假的田園生活，先以民法第818條及820條中的解釋，簽立「分管契約」來擬定持分的規則，再用「農發條例8-1中的無固定基礎設施」來解釋45平方米以下的貨櫃屋可免申請容許與建照，旁邊搭配一座種菜網室與園藝造景，這樣的生活，讓許多都市人輕鬆實現心中渴望的假日農夫、半農田園夢…。

雖然農園這種產品，無論是在價格或管理度難上，完全符合中產階段的心中期望，但隨著前幾年的法規明朗化、政府機關的嚴查之下，無固定期礎設施早已無法合理解釋貨櫃屋的存在，當然，後續也衍伸了一連串違規爭議，市面上也幾乎看不到這類開發案。

2.一分地與資材室

「一分地」是民間習慣用語，農業資材室實際需要1000平方公尺(302.5坪)的農牧用地，購買且產權轉移完成後，免持有二年即可申請農業相關設施(戶籍要在當地)，最常聽到的是農業資材室，若情況合理可申請「車輛迴轉空間」與「衛生設備」，107年已縮小規格，每1000平方公尺只能申請20平方公尺(約6坪)的空間。

而實際能請申得到的空間，由承辦機關來審視你所以提出的農用計劃內容，是否真的需要這樣的空間，而且它是不能住人，通常也不允許以高架方式蓋在陡坡上。

3.二分半與農舍

「二分半」是民間習慣用語，農舍實際需要2500平方公尺(756.25坪)的農牧用地，購買且產權轉移完成後，地主必須持有滿二年，且戶籍在當地，就可以開始申請農舍，農舍的建蔽率為農地總面積的10%，山坡地保育區內的農地建蔽率另有受限於坡度計算。

但其實申蓋農舍最關鍵也最困難的是，要取得「農民資格」，也就是104年9月4日農舍興建辦法修法後，在第3之1條中，嚴格要求地主在「農保、第三類健保、實際農用產銷事實」，以上三者符合其一即符合農民資格(但實務上產銷事實是最難也最重要的項目)。

除此之外，還有農地須接臨合法道路(農委會特別要求)以及排放水等諸多條件需要符合。

4.五分地與休閒農場

申請休閒農場的面積要求，已於107年修改規定，從早期的「0.5公頃」提升至「1公頃」，如果已在休閒農業區內則仍維持0.5公頃即可；申請土地須為完整地號，可申請住宿的房舍、餐廳，甚至是近年很熱門的露營區，但需要完整的休閒農場經營計劃，也脫不了農地農用的必要性，而申請完後會定期被審核，若不符合或經營不善，隨時會被罰款，甚至取消資格。

5.五甲地與休閒農業區

非都市土地申請休閒農業區的面積要求，已於107年修改規定，從早期的「5公頃」提升至「50公頃」，可解讀成休閒農場的升級版，這個規模沒有創業經營一輩子的熱情，就別考慮了吧！

6.山坡地與露營地

「山坡地」是一種民間統稱，通常是標高在一百公尺以上的土地，或是平均坡度達5%以上的地形，其使用地分區通常會被編入「山坡地保育區」，實際上山坡地保育區內，仍會有許多的使用地類別如「農牧用地、林業用地、水利用地、丙種建築用地…等」，而其中坡度從平緩到陡峭，分別為一級到六級，而坡度的測量可找當地的測量機構，測量的結果為「坵塊圖」；此外，山坡地的合法開發，必須申請水土保持，相關費用從數萬至數十萬不等，以及繳納水保回饋金。

「露營地」也是意指的是土地使用的目的，並非真的有這種使用地類別，須參考「露營場管理要點」的規範，管理機關通常為縣市的觀光單位，正常是經營在「休閒農場」內；有些業者則是避開這塊，直接把農牧用地、林業用地拿來私營成露營區，致使全台的露營地很少有100%合法的，不過，觀光局與農委會合議，預計2022年將正式推出「露營法」。

7.農建地與老農地

「農建地」通常指的是，位於都市計劃區內的農業區，內有的建用農地，原則上就是建地，與「農地蓋農舍」這件事無關，其建蔽率60%，容積率180%；另外有一些在非都計區的老屋或設施，在區域計劃法訂定之前，就已經存在於農地上(尤其是山坡地保育區)，通常就會直接編定為「丙種建築用地(丙建)」，建蔽率40%，容積率120%。

「老農地」指的是，地主已在民國89年1月28以前就持有的農地，則該塊農地免2500平方公尺，即可申請農舍，但建蔽率一樣只有10%；常見配合模式為，先付錢給老農，在他名下先申蓋農舍，老農持滿五年後才正式過戶給買家，但若不幸在建照取得前，老農剛好離世並將農地繼承給下一代，則該地失去老農地的資格，改適用新規。

8.集村農舍

可以把這種規劃，解讀成在大批農地去申請一個農村社區，農舍集中建在同一邊，剩下的區域要集中在一起進行大面積農作，特色如下：
(1)集村農舍的起造人至少為20位農民以上並興建20棟以上之農舍。
(2)興建集村農舍用地的上限，應小於一公頃(10000平方公尺或3025坪)。
(3)農舍的用地，其建蔽率為60%，容積率為240%，但屬山坡地範圍者的建蔽率縮為40%，容積率只有120%。
(4)因大面積開發的關係，通常會需要通過環評，難度更高，而且農舍用地是無法在蓋在「都市計劃區、特定農業區、森林區」內，當然一切都脫離不了「農地農用」的必要性。