農舍申請

1.什麼是農舍？

「農舍」是與「農業經營」不可分離之建築物，提供有心經營農業者於該農地上興建具有放置農機具兼具居住之需求，與一般家居住宅性質不同，農地與農舍核心法規，主要依照「農業發展條例」與「農業用地興建農舍辦法」而定，主管機關則為農委會。

非都計區內的農舍申請基本規格為：
(1) 10%的建蔽率(土地總面積的10%)。
(2) 495平方公尺(149.7坪)的總樓地板面積。
(3) 一層樓面積最多330平方公尺(99.8坪)。
(4) 限高三層樓或10.5公尺。
(5) 若有地下樓層也會納入樓面積計算。
(6) 取得使用執照後，5年內不得移轉所有權(老農不在此限)。
(7) 農舍申請面積最小也要45平方公尺以上。

都計區內的農舍申請基本規格略不同：
例如總樓地板面積提升至660平方公尺(199.6坪)，限高也提高至四層樓或14公尺，道路與都市計畫道路境界之距離，除合法農舍申請立體增建外，不得小於8公尺。

註：各縣市政府或有細部規範不同，請依縣市政府為準。

2.什麼地能申請農舍？

(1) 以非都計區來說，限使用地分區為「一般農業區、特定農業區、山坡地保育區」，其中的「農牧用地」才符合資格。
(2) 農地面積達2500平方公尺(但老農地不在此限)。
(3) 農地對外有臨接合法道路(路寬最好是工程車能通行的寬度)。
(4) 農地週圍未來申請排放廢水的動線單純明確。
(5) 農地上無既有農舍，且建蔽率並未被使用過(無套繪)。
(6) 農地現況無任何違規項目，且具有農用產銷事實至少二年以上。
(7) 三級坡(平均坡度在15-30%)以下才能作為建築使用。

註：有關於申請農舍，農地必須鄰接合法道路的定義，請參考農企字第1070012917號(107/7/26)：(前略)…又所指應臨接「道路」，考量其性質應以供公眾通行使用為原則，以兼具農舍出入及避免影響農業生產環境，爰該道路係以「政府施設或養護且供公眾通行，並經直轄市、縣(市)政府認定」方式審認之。

3.什麼人能申請農舍？

(1) 申請人為中華民國的自然人。
(2) 申請人年滿二十歲或未滿二十歲已結婚者。
(3) 申請人須為地主且持有該農地滿二年。
(4) 申請人的戶籍與申請的農地為同一縣市。
(5) 申請人名下無自用農舍。
(6) 申請人符合農民資格(最困難的審查)。

4.農舍申請流程

(1) 購買2500平方公尺農地、遷戶籍並持有2年以上。
(2) 農地上有實際農作產銷事實，連續至少2年以上。
(3) 先通過「農民資格」審查。
(4) 再進行「農舍建照」申請。
(5) 相關承辦單位審查過關。
(6) 建照核發與農舍施工。
(7) 完工驗收與保存登記。

5.農舍審查的相關單位

(1) 農業單位：審查申請人是否符合農民資格、年齡條件、戶籍地條件、土地取得年資、土地面積、農業經營計劃合理性、申請農舍必要性。

(2) 建管單位：審查申請人是否無自用農舍或已有建造執照、該土地是否有違規建築。

(3) 地政單位：審查土地是否為老農地及被徵收之農地、是否位於可申蓋的使用地分區。也可能是都計單位負責。

(4) 環保單位：審查農舍放流水排水計畫，也可能是水利單位負責。

(5) 水保單位：審查山坡地保育區的開發申請與相關回饋金繳納，也可能是水利單位底下的水保科。

6.符合農民資格才能申請農舍

104年農舍修法後， 新增了農舍興建辦法第3-1條說明 ，將農民身份的資格條件具體化，一切都要回歸到「農地農用真農民」的事實，這點也是造成許多業者卡關與買家放棄的原因，究竟什麼情況才會符合農民資格呢？

簡單來說，農地要有大量的農作物，農作物要能對外銷售，銷售額也有要求，而農舍申請人要有農保、第三類健保、過去2年的生產支出與銷售收入的相關收據證明，如果是真的在務農，一定會有；如果沒有，是否有合理的原因？

*農舍申請重點：
請先理解「農舍」不是為了給有錢人渡假退休，而是為了「利於農業經營」，所以要先努力投入「經營事實」，若無此覺悟，則申請無望。