農地買賣

一、認識農地

1.什麼是農地？

首先，農地就是在它的土地謄本上，依照都市計畫區內與外來區分，都計內的使用地分區寫著「農業區」，或都計外的使用地類別寫著「農牧用地」。

註：農發條例第3條上，特別將都計外的農地稱為「耕地」。

至於大家習慣講的「地目」，例如「農、林、田、旱…」，已經於民國106年全面終止，已不具任何效力，新出來的權狀基本上已經不會再出現了。

另外，有人講「山坡地」，這是指使用地分區在「山坡地保育區」的土地，這分區內的土地會包含農牧用地、林業用地、水利用地、丙種建築用地…等，大部份也會帶有一些坡度，而有人講林地、農地、田地，那就是老人家習慣用地目說法，買地時一樣要以「使用地分區」或「使用地類別」為準。

註：沒有「休閒地」這種使用地類別，這是業者自己創造的詞。

2.為什麼買農地？

首先，農地的存在意義，就是提供農作物種植的土地，有農用的前提下，土地面積達2500平方公尺(756.25坪)，也就是俗稱的二分半，就有機會申請農舍(民國89年1月28日以前已持有的老農地則免此面積要求)，也就是農地上的房子。

這樣的土地成本與市區建地來比較，相對便宜非常多，也因此，在過去十多年，審查條件過於簡單，淪為有錢人的豪宅別墅與園藝造景的用途，進而失去了農舍存在的原始意義。

註：「農舍」是與「農業經營」不可分離之建築物，提供有心經營農業者於該農地上興建具有放置農機具兼具居住之需求，與一般家居住宅性質不同。
>>> 農企字第 1090233956號

3.誰可以買農地？

民國89年農發條例修改後，只要是中華民國的自然人，皆可自由的買賣農地，而農地的轉賣也沒有二年限制，但是仍有一些稅的考量，例如「土地增值稅」、「房地合一稅(別懷疑)」，當然如果只要請到農證的話，則免繳以上兩大稅；或是104年12月31日前持有的農地，只要持有滿二年後才賣出，也免繳房地合一稅。

4.什麼是農證？

就是「農地農用證明書」，通常是為了「買賣或贈與土地」免繳土地增值稅與房地合一稅，地主可至地方鄉鎮市公所申請，會有專員前來會勘，只是買賣或贈與的申請目的，則會勘的重點在於現況有沒有非農用的項目在土地上，也就是有沒有違規，不過請到農證不代表請得到農舍，兩者的農用等級要求不同。

一般農證的整體作業流程約2-4週，如果有違規項目的話，要改善之後再重請一次，而申請後的有效期間為6個月，中間若有違規舉發成立，承辦機關有權取消農證資格。

5.什麼農地農用？

首先，農地農用是指「看得出農業產值與用途的農作物」，並不是在園藝造景、烤肉露營、休閒渡假的用途，而針對「請農證過戶、申請資材室、申請農舍」這三者，又有不同程度的農用審查標準，當然是愈後者愈嚴格(要求農民資格與產銷證明)。

針對不同的目的，對應的農作程度大約如以下示意圖：

二、聰明買農地

1.確認初衷

買土地若是為了合法申請，則相關條件非常多，購地時，須事先研究並謹慎評估；反之若打算違建，請先評估罰款與拆除的風險。

2.確認地界

避免現場看到的範圍，並非最後買到的土地，所以成交時可協議鑑界，若鑑界後超過容許誤差(俗稱公差)，則鑑界費用由賣方出，且買方有權重議合約；反之則由買方自己吸收。

3.確認道路

農委會規定，農地須臨接合法道路才能申請農舍，另外，路寬最好可容大型工程車輛進出，日後施工才不會困難重重。

4.確認坡度

整體坡度達5%以上的地形，通常會被編入「山坡地保育區」，其中平均坡度要在30%以下(三級坡)，才能作為建築使用，所以保險起見，盡量不買坡面太陡太多的單位，畢竟可農用範圍也不多。

5.確認排水

多觀察現場的天然山溝水線，以及鄰地是否有排水的動向(可搭排或要找鄰地協調)，避免未來無處排放廢水，造成農舍無法申蓋。

6.確認水電

現場或附近是否已有電桿，若無則可至台電詢問請電是否容易，而水源是否有現成自來水，若是井水可確認是否有合法水權及水質檢驗結果。

7.確認鄰里

確認單位內或是週遭鄰地，是否有嫌惡設施如墓地、電塔、豬舍等，會造成日後交惡的可能性，同時觀察附近是否有農夫可以協助農作。

8.確認產權

地主最近一個月內的權狀與謄本，確認使用地分區與類別、面積、是否持分，並在其它權利部確認土地是否有貸款或抵押。另外，坪數的正確算法為「平方公尺 x 0.3025」，千萬別算錯囉！

9.確認無套繪

可請無套繪證明或合約上尋求障，避免買到無法蓋屋的地，不過其實只要在102年7月1日之後分割出來的農地，通常都是已符合無套繪的條件才分割得出來。

10.確認稅費與合約

一般土地增值稅由賣方負責、代書費由買方負責，不過也可以另外協議，而房地合一稅為所得稅，必為賣方自理；合約部份，若擔心現況有違規事項而買方不知情，可於合約上協議，未來有任何可歸屬在點交前已發生的違規事項，概由賣方義務處理負責。